Umowa najmu lokalu

Najem lokalu

Strony umowy najmu lokalu powinny mieć równą pozycję. Gwarantują to przepisy prawa. Czy w praktyce tak jest? Nie zawsze. Przyczyny mogą być różne. Jak tego uniknąć? Czy wystarczy „dobry wzór umowy”? Moim zdaniem – nie. Aby uniknąć wielu niekorzystnych sytuacji, należy nie tylko mieć wiedzę o podstawowych regulacjach prawnych ale też (a może nawet – przede wszystkim) mieć świadomość pułapek, które może wykorzystywać druga strona.

Poszukując definicji umowy najmu lokalu dowiemy się, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (lokal) do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, a ponadto, że najem jest umową: zobowiązującą, konsensualną, odpłatną i wzajemną.

Co z tego wynika?

Wzajemne zobowiązania, wynajmującego w stosunku do najemcy i najemcy w stosunku do wynajmującego. Dla zawarcia umowy wystarczy porozumienie stron. Obydwie strony powinny odnosić z najmu korzyści i ponosić ciężary (niekoniecznie w formie pieniężnej). Pomiędzy świadczeniami istniej "więź zależności” świadczenia jednej strony od świadczenia drugiej strony".

A w praktyce?

Nie należy unikać teorii, należy unikać pułapek!

Teoria to przede wszystkim przepisy prawa. To one definiują najem. Jeżeli zawieramy umowę, której treść nie odpowiada przepisom dotyczącym najmu – być może nie jest to umowa najmu, a np. umowa dzierżawy.
Czy to ma jakiekolwiek znaczenie? Przede wszystkim praktyczne. Różnice dotyczą nie tylko przedmiotu i celu umowy ale też płatności, odpowiedzialności za rzecz (lokal albo grunt), czy wreszcie okresu trwania umowy i okresów wypowiedzenia.

Przykład

Okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego co oznacza, że jeśli umowa najmu lokalu ma obowiązywać do 31 marca 2013, wypowiedzenie należy złożyć najpóźniej 31 grudnia 2012. Istotne jest to, że przepis, który reguluje tą kwestię (art. 688 kc) to tzw. przepis bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że odmienne ustalenia stron będą skuteczne wyłącznie wówczas, gdy strony się do nich zastosują. Jeżeli którakolwiek ze stron sprzeciwi się ustaleniom skracającym okres wypowiedzenia poniżej trzech miesięcy – obowiązywać będzie termin określony w przepisie z art. 688 kc.
Okres wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

A pułapki ?

Na przykład okres wypowiedzenia. Regulują go przepisy prawa, ale jeśli ich nie znamy? Strona przeciwna może wykorzystać naszą niewiedzę, obiecywać miesięczny okres wypowiedzenia, a następnie… policzyć czynsz za kolejne dwa miesiące!

Przykład 1

W umowie zapisano - umowa niniejsza zostaje zawarta na czas nieoznaczony, a każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania umowy ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym doręczyła drugiej stronie wypowiedzenie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Taki zapis jest niezgodny z treścią przepisu z art.. 688 kc, i stanowi pułapkę dla wynajmującego lub najemcy.
Przyjmując, że miesięczna kwota czynszu to 1000 zł. najemca zapłaci dodatkowo 2000 zł, a wynajmujący będzie mógł wynająć lokal innemu najemcy później niż tego oczekiwał.
Inna typowa pułapka wiąże się z tym czy płacimy czynsz za lokal bez względu na metraż czy według stawki za m2. Zdarza się, że wynajmujący kusi najemcę niską stawką za m2, w praktyce jednak lokal ma mniejszy metraż i czynsz może nie być już tak atrakcyjny.

Przykład 2

Strony ustaliły stawkę za m2 w kwocie 10 zł. w umowie zapisano jednak wyłącznie – wynajmujący oddaje najemcy do używania lokal o powierzchni 110 m2, a miesięczny czynsz wynosi 1100 zł. Umowę zawarto na okres 1 roku.

W praktyce lokal miał powierzchnię 100 m2. Najemca zapłacił 1200 zł więcej niż powinien.

Co zrobić, aby uniknąć takiej sytuacji? Precyzyjnie zapisywać ustalenia stron.

Przyjmując, że strony uzgodniły płatność według stawki w kwocie 10 zł za m2, a umowę zawarto na okres 1 roku, zapis umowy powinien być następujący - wynajmujący oddaje najemcy do używania lokal o powierzchni 110 m2, a miesięczny czynsz obliczony jest według stawki 10 zł za m2 i wynosi 1100 zł.

W takiej sytuacji najemca będzie miał prawo żądać zwrotu kwoty 1200 zł.

© Autor: Marek Pasiński radca prawny